租房养老——“以房养老”新模式_众安康后勤集团有限公司

租房养老——“以房养老”新模式

原创：杨迎晖

“以房养老”在国内已经开展了多年的试点，之前晖常道也谈过这个话题。今天晖常道将拓宽“以房养老”的定义，谈一谈“租房养老”。

2011年，香港推出了“逆向按揭计划”，允许年龄在55周岁以上的香港居民将个人名义持有、且房龄不超过50年的住宅物业向银行提出逆向按揭，约定固定期限或终身按月领取生活费。该计划其实就是一种贷款与保险相结合的金融产品，老人利用自己持有且已还清全部贷款的物业来申领年金，这样老人依然能住在原有的物业内，且能够获取额外的“年金”。待老人过世后，其子女可选择赎回或由银行、保险机构拍卖房屋。该计划与“幸福人寿”推出的逆按揭保险计划是非常类似的，但考虑到中国传统养老观念、房价评估、物业继承等实际问题导致“以房养老”的市场认可度并不高，这一在欧美非常流行的养老方式在东亚地区，市场推进普遍不尽如人意。

去年英国政府开始推广“租房养老”模式，香港也马上跟进。该模式的重点就是不转移老人自持物业的产权，而是将房产抵押给金融机构，由金融机构将房产出租，获取的收益按比例归属老人一部分，待老人百年之后其子女或继承人可以接力还贷款，也可以选择拍卖变现。香港地区某按揭证券已经推出了“租房养老”的金融服务，业主可以按揭购买养老服务，通过将房屋抵押出租来反补按揭贷。当按揭贷终止时，业主或其继承人可以优先偿还按揭款以赎回抵押物业。如果发生无法偿还的情况，银行可以将其抵押物业拍卖优先受偿以实现以租养老。该模式是从英国模式演化而来，并且进行了改良和优化。“租房养老”的最大优势是房屋可以在不改变权属的前提下进行养老用途，即使出租到期也可资产赎回，收益继续分享，同时最大程度保证了子女的继承权。子女继承父母的物业，这点在中国以及亚洲地区是一种非常重视与敏感的权益。除此以外，还规避了房产抵押后短期内迅速升值的情况，这个问题是中国大陆地区近十年最显著的问题，使得老人及其子女不愿意轻易就选择“以房养老”的模式。如果能解决好房屋的产权归属问题、房屋的升值问题，规避其中可能遇到的风险，那么“以房养老”将会逆袭，成为一种深受欢迎的养老模式。

晖常道很肯定地预判，“租房养老”将会受到市场的欢迎是有其依据的。当前中国的房屋自有化率是超高水平，据统计美国房屋自有化率低于60%，西欧国家普遍在50%左右，日本低于50%，北欧国家低于40%。数据是非常有说服力的，欧洲地区“以房养老”模式不普遍，是因为多数人没有自己的房产。65岁以上的人群，房产自有率虽高于平均水平，但考虑到未来发展情况，社会整体房产自有率总体处于稳定状态，不太可能发生剧烈的增长。

在2014年，中国官方公布，中国人房产自有率已经超过了80%，其中农村地区超过89%，城市（城镇）地区超过82%，到2018年，这个数据很可能将接近90%。在长三角、珠三角及京津地区，房产自有率超过100%。在中国几乎所有的老人都拥有自己的房产，区别只是房屋的价值大小，只有极少数老人由于各种特殊原因没有自己的房产。中国家庭财产和个人财产中占比最高的，毫无疑问也是物业。在北上广深等大城市，自持物业资产占家庭总资产的比例超过75%，这是由于近20年房产的快速增资所带来的。基于这种现状，老人选择“以房养老”，尤其是即将进入健康独立老人的“50后”群体，他们即将超过70岁，需要各种养老服务，或者进养老机构养老。目前护理人员的工资快速增长，租金成本快速增长，使得养老成本也随之水涨船高。而“421”或“422”的家庭结构，又是劳动力及其短缺，多数家庭都需要额外支付“服务费用”来应对养老这一问题。

将来老人的退休工资，很可能无法应对需要支付的医药费、护理费、人工费等，但是老人拥有的房产其价值却相当高，因此通过“租房养老”来缓解现金流紧张的问题将成为首选。老人把房屋抵押给金融机构，金融机构支付老人养老服务的费用，金融机构则将房屋出租取得收益，有可能金融机构支付的养老服务费用超过房屋租赁收益，子女可以选择偿还这一部分的差额，从而赎回物业，也可以选择由金融机构继续出租直到能够补足这个差额。要使得“租房养老”模式真正能惠及老人，当前急需解决如下几个问题：一是开发相应的金融产品。因为老人领取年金的周期不确定，可能是几年，也可能是十几年，甚至是几十年。这就需要进行精确的测算；二是需要保险公司介入。“租房养老”肯定会产生一定的金融风险，无论是老人的风险，还是金融机构的风险都需要保险公司介入，从而保障这种模式能够顺利执行；三是需要政府支持及法律法规保障。政府需要制定政策导向和监管，法律法规需要对金融机构、老人、老人继承人都确定相应的法律职责；四是需要解决当前中国房屋使用年限的问题。这点对后续房屋房龄、土地使用年限、未来土地补偿、土地续租等都存在着极大的政策风险。

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当前，国家在房地产政策导向上已经非常明确，逐渐向“租售同权”、“房屋长期租赁”的方向倾斜，因此“租房养老”势必会成为中国未来养老支付的主流方式。养老相关企业应抓住机遇，抢占市场先机！

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