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林正刚：《条例》修改意见发言提纲
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【摘要】：
《深圳经济特区物业管理条例》修改意见发言提纲
众安康后勤集团总裁 林正刚
深圳物业管理是中国现代物业管理的发祥地，也是深圳在全国的名片行业之一。在中国特色社会主义初级阶段的新时代，修改深圳特区《条例》，仍然应该在各方面起到示范和领先作用。
一、业态多元并举发展的行业现状
经过30多年的发展，物业管理行业在覆盖业态方面，已呈现出多元化特点。深圳物业管理的重要特色之一，就是居住物业，办公楼物业，工业园区，商业物业和其他物业业态的全覆盖发展。除了居住物业外，工业园区、商业、医院、高校、政府、银行等非居住业态，其发展水平在全国都处于领先地位。在以上各业态，深圳都涌现出了在全国具有品牌影响力的特色企业，如管理医院的众安康后勤集团，管理高校的明喆后勤集团，管理政府物业的龙城物业，管理银行的中航物业，管理工业区的赛格物业，和管理商业物业的熊谷物业、佳兆业物业和京基物业等。
二、对非居住业态物业管理应予充分关注
实践证明，非居住物业，尤其是由政府财政性资金支付物业服务费的物业，其在招标采购、服务对象、管理内容、取费方式、品质要求、标准构架等诸多方面，均与住宅物业有根本区别。以众安康后勤集团服务的医院后勤物业为例，与居住物业比较，其主要特色：
一是服务对象不同。居住物业以业主为主要对象，医院则已医护人员和病患者为主要对象。
二是招投标组织方式不同。
三是服务内容不同。居住物业以物业共用部位和共用设施设备的维修养护管理，及社区环境管理和秩序维护为主。医院后勤物业管理服务则具有空间上全覆盖，内容上全方位一体化的特点。
四是取费方式和费用来源不同。住宅由单个业主按照约定以每平米每月若干为标准收取。医院取费方式多样，主要按照每个人头每月若干元标准收取，费用多由政府财政性资金支付。
五是风险应急管控和品质管理的关注重点和评价标准不同。
三、《条例》修改存在的问题及应对
近年来，从国家和地方物业管理协会及政府及技术监督部门层面，都已加大了对这些业态的管理要求和服务标准化的研究。但从政府立法层面，对这些特殊业态的关注明显不足，国务院《物业管理条例》和各地行业立法对此均未给以应有关注。
《条例》（草案）这次修改仍然过于关注住宅物业，对非住宅类物业关注不够，未能有效覆盖其他物业类型。
为了适应物业管理多业态发展的新形势，建议加大立法创新力度，增补相应内容，以提高《条例》在行业规制上的覆盖性，更好地彰显深圳物业管理在全国的领先地位和名片效应。
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